Zmiany w podatku od sprzedaży nieruchomości kupionych po 2008 roku

Ustawodawca postanowił kolejny raz znowelizować przepisy dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Mieszkania, domy, lokale, itp. zakupione w bieżącym roku, przy sprzedaży będą podlegać innym zasadom, niż te kupione w latach ubiegłych. Nie można będzie skorzystać z ulgi meldunkowej.

Podatnik, który sprzedaje nieruchomość bądź prawo majątkowe związane z nieruchomością przed upływem pięciu lat, licząc od momentu ich nabycia, zapłaci podatek dochodowy od osób fizycznych. Dla nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 r. do 31.12.2008 r., podatek ten wynosi 19 %. Jednakże przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidują pewne ulgi. Jedną z takich ulg, przy sprzedaży nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 r. do 31.12.2008 r. jest ulga meldunkowa. Wprawdzie od 1 stycznia 2009 r. zniknęła ona z przepisów ustawy o PIT (zastąpiła ją ulga mieszkaniowa), ale została zachowana na zasadach praw nabytych. Oznacza to, że podatnicy, którzy nabyli prawo do tej ulgi do 31 grudnia 2008 r., tj. jeżeli nabyli nieruchomość i zameldowali się w niej na pobyt stały przed końcem 2008 roku, będą mogli nadal korzystać z tego zwolnienia podatkowego także w 2009 roku oraz w latach następnych.

Zatem, podatnik, który chce skorzystać z ulgi meldunkowej (ma ona zastosowanie do obojga małżonków), musi spełnić cztery warunki:

• musiał kupić nieruchomość w okresie między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r.,
• powinien być zameldowany w mieszkaniu lub domu na co najmniej 12 miesięcy na pobyt stały przed datą zbycia,
• musi być właścicielem mieszkania lub domu,
• musi we właściwym urzędzie skarbowym złożyć oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia.

Oświadczenie musi być złożone w terminie złożenia zeznania rocznego, w którym wykazywana będzie transakcja zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami. Należy podkreślić, że z ulgi tej podatnik nie skorzysta sprzedając grunt związany ze zbywaną nieruchomością. Od wartości gruntu pobierany jest 19 % podatek dochodowy od osób fizycznych.

W zakresie określania źródeł przychodów nic się nie zmieniło. Nadal w ustawie o PIT znajduje się przepis, zgodnie z którym jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

• prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z nowelizacją ustawy o PIT od 1 stycznia 2009 r. dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości mogą być zwolnione z podatku pod warunkiem, że w ciągu dwóch lat zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe. A za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie dwóch lat grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów na cele określone w pkt 1;

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w pkt. a);

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b) w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Szwajcarii;

3) wartość otrzymaną w ramach odpłatnego zbycia lub w drodze zamiany wymienionych poniżej nieruchomości znajdujących się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Szwajcarii:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu;

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach;

c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego;

d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

(Podstawa prawna: Ustawa z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Nr 209, poz. 1316).

Z nowego zwolnienia w pełni skorzystają tylko ci podatnicy, którzy przychód ze sprzedaży nieruchomości w całości przeznaczą na własne cele mieszkaniowe. Pozostali będą zobowiązani do zapłaty podatku 19% zgodnie z następującą formułą:

dochód ze sprzedaży = dochód ze sprzedaży x wydatki na cele mieszkaniowe/przychód ze sprzedaży

Podatek będzie zatem tym wyższy, im wyższy będzie dochód ze sprzedaży nieruchomości, a wydatki na cele mieszkaniowe niższe w relacji do przychodu. Co ważne, nadal dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie będzie łączyć się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Sprzedaż nieruchomości podatnik będzie musiał wykazać przed urzędem skarbowym składając zeznanie podatkowe. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik będzie zobowiązany w zeznaniu podatkowym wykazać:

• dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie będzie mieć zastosowania nowa ulga mieszkaniowa, lub

• dochody, które będą korzystać z ulgi mieszkaniowej.

W przypadku niewypełnienia warunków, uprawniających do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, np. podatnik w ciągu dwóch lat od sprzedaży nieruchomości nie wyda wszystkich pieniędzy na inny cel mieszkaniowy , wówczas będzie zobowiązany do złożenia korekty zeznania, w którym wykazał tę transakcję oraz do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki będą naliczane od następnego dnia po upływie pierwotnego terminu płatności, do dnia zapłaty podatku włącznie.

 

Artykuł powstał przy współpracy z Kancelarią Podatkową Ignaczak kacprzak Gniadek sp. z o.o.